Koupě domu před rekonstrukcí

Hrubý zápisník postupu nákupu a rekonstrukce RD jak se bude odvíjet

Idea

Koupit RD, rekonstruovat, dole udělat 1kk byt, nahoře 3kk včetně zvětšení podkroví.

Přístavbou vznikne terasa propojená s horní úrovní zahrady s přímým napojením do podkrovní části.

Časosběr administrativa

2.7.2024 – Inzerát s nemovitostí na Sreality

17.7.2024 – Prohlídka objektu v šíleném stavu, nabídka reálné ceny objektu

20.7.2024 – Velice hrubá kalkulace na potřebných nákaldů na opravu, a kde na to sehnat finance. Bohužel bez podrobné stavební dokumentace nikdo neni schopen nic nacenit.

26.7.2024 – Domluvena finální cena za RD dle požadavku prodávající, nižší o 500tis z původní ceny

8.8.2024 – Podpis a zaplacení rezervace cca 170tis

13.8.2024 – Poptání architektů o návrh RD s přístavbou a dodání dokumentace pro stavební povolení a realizační dokuemntaci

14.8. – Notář poslal návrh kupní smlouvy k revizi

15.8. – Dohledání možností dotačních programů

22.8. – Nacenění přípravy vstupů pro NZÚ dotací cca 60tis.

28.8. – Kupní smlouva všechny podklady pro HÚ jsou připravené, čeká se naschválení bankou

3.9. – Podpis hypotečního úvěru

4.9. – Poslání zástavy bytu na Katastr, povinné pojistění nemovitosti bytu

5.9. – Podpis Kupní smlouvy a Hypotečního úvěru s bankou

6.9. – Poslání požadavku načerpání HÚ, poslán doplatek k ceny

12.9. – Podání zápisu na katastr zprostředkovatelem M&M

13.9. – Potvrzení příchozích financí na Úschovní účet

20.9. – První úpravy kopání podlah v přízemí

9.10. – Nemovitost v Katastru převedena

9.10. – Převod energií a VAK také dokončen

10.10. – Druhý návrh 3D vizualizace dokončen dle komentářů k prvnámu nástřelu

12.10. – Diskutujeme skladbu podlah, zachycení vrstev k základu a propojení izolace + v jaké úrovni podřezat dům

10.12. – Finální podoba dokumentace domu po rekonstrukci, dále nutno posbírat schvalovačky

15.1. – Podmínky dotačních programů se změnili , haha …

30.1. – Podpos schválení souseda pro stavební povolení, ještě je potřeba podpis druhého souseda

to be continued …

Realizace rekonsturkce

Kompletní postup je zaznamenán po dvoutýdeních cyklech zhruba zde.

Povolení rekonstrukce – hotovo

Vybourání podlah – hotovo

Izolace podřezání – hotovo

Hydroizolace 1np. – 100mm trubka podel zdí, provrtat 8mm, položit ke stěnám, přes to Iglu system – hotovo

Spodní kanalizace – hotovo

Rozvody voda – probíhá

Rozvody topení – probíhá

Rozvod plyn – probíhá

Rekonsturkce dřevěného stropu nebo Miako

Vyzdění vnitřních příček 1np. – hotovo

to be continued …

Vtupy pro banku

  • Doložení příjmu
  • Doložení, že prodávající je svobodná
  • Dodání SJM ověřené notářsky
  • Odhad ceny nemovitosti RD který na hypoteční úvěr nestačil
  • Odhad na byt který pokryje krytí HÚ, vše online po emailech, a doložit foto, kupní smlouvu bytu, dispozice a rozměry. Odhad KB krytí bytem pokryje HÚ.
  • Občanka manželky
  • Naplánování fixace HÚ preference je na 3 roky díky vysokému úroku aktuálně kolem 5%
  • Podání zástavy na byt na katastr
  • Podpis manželky, že souhlasí se zástavou bytu
  • Pojištění nemovitosti bytu u KB

Smlouvy rezervační a kupní

  • M&M nechce brát žádná rizika na svoji stranu, změny v rezervačce jsou skoro nemožné
  • Veškerá rizika nese kupující, velice vágní definice případných extra nákladů při nedokončení koupě RD
  • M&M neumožňuje do Rezervační smlouvy vložit již návrh kupní smlouvy, opět vystavuje kupujícího riziku
  • Poskytnutí podkladů pro banku před podpisem Rezervační smlouvy takřka nemožné 🙁
  • Zprostředkovatel deleguje náhodně zvoleného Zmocněnce z řad advokátů a koncipientů
  • Úschovní účet není u M&M, doložit pojistění účtu nemožné ….

Příprava dokumentace

15.8.2024 – poptávka tří architektů o nacenění návrhu RD včetně přístavby, dokumentace pro stavební povolení a realizační dokuementace. Současně již někteří architekti s realizačním teamem nabíyejí přípravu podkladů pro dotace NZÚ. Ideálně tyto aktivity Stavební povolení a NZÚ spojit

13.9. vyhodnocení nabídek projektantů a finální výběr dodavatele dokumentace

  • Návrh místností, 3D rendering, Architektonické řešení
  • Dokumentace pro stavební povolení
  • Prováděcí dokumentace

Cena orientačně – celkem 300tis včeně dotace NZÚ

  1. Všeobecná část + arch. stavební řešení (části A., B., C. D.1.1) – 95 tis. Kč
  2. Stavebně konstrukční část, tj. „statika“ (D.1.2) – 24 tis. Kč
  3. Požárně bezpečnostní řešení (D.1.3) – 8 tis. Kč
  4. Profese (D.1.4)

           – ZTI (vnitřní vodovod+kanalizace) – 24 tis Kč
           – EL (vnitřní elektrorozvody) – 12 tis. Kč
           – ÚT (vytápění) – 12 tis. Kč

  1. Ostatní doklady, posudky a pod.

            – PENB (průkaz energetické náročnosti) – cca 7 tis. Kč

Cena za odborné konzultace a poradenství, vypracování posudků a jinou odbornou činnost, je dle náročnosti v rozsahu 1250-2500 Kč/hod. + doprava.

11.22. Dokumentace prošla už několika změnami hlavně týkající se skladby podlahy a výškou jejich jednotlivých částí.

28.11.Konzultaci se stavebním úřadem a územním plánováním velice doporučuji již v přípravné fázi. Zvláště u rekonstrukce můžete narazit na problematiku při schvalování rekonstrukce vs. stavebního povolení kdy již musíte splňovat nebo následovat nové normy a z toho vyplívající požadavky. Požadavky na parkovací místa apodobné jsou docela zarážející.

15.12. Dokumentace skoro ve finální podobě pro podání žádosti o stavební povolení

Stavební povolení

30.1.2025 – Podpos schválení souseda pro stavební povolení, ještě je potřeba podpis druhého souseda

to be continued …

Dotace NZÚ

Jak je získat a co to stojí

Na základě reference poptán https://www.entact.cz/entact-kontakty.html Jakub Hrachový

Vstupy potřebné pro dotaci seznam pošle

  • Po dodání stavební dokumentace upraví použité materiály vhodné pro dotační programy
  • Vyrobí kalkulaci
  • Zpracuje požadavek na NZÚ včetně předschválení

Možné dotace do 750tis, cena za zpracování cca 60-70tis.

Řešení oprav izolací domu

Okopání zdi pod terénem, 2 vrstvy svislé hydroizolace z vnější strany, vevnitř udělat vnitřní drenáž podél stěn vyvedenou do komína na odvětrání.

Podlahy v domě vybourat na úroveň základu, dům podřezat nebo na narazit plechy pod úroveň podlah a zevnitř napojit izolace podlah viz. link.

Drenáž kolem domu.

Z venku a zevnitř použít Styrexon https://www.youtube.com/watch?v=HJTmgEk25G8

Vnitřní stěrky pak Kabe Farben https://www.youtube.com/watch?v=xRpgZ4fjgB0

Kniha Rekonstrukce domu obsahuje dost užitečných infomací, doporučuji https://www.venkovskydum-eshop.cz/

Dořešit

Rozvod internetu

Odtah spodní koupelny

Zpevnění stropních trámů v 1np. nebo výměna za Miako Heluz/Prefabeton

Překlad nad okny v přízemí

Cenovky celků

Podřezání domu

CelekCenaKomentář
Projektová dokumentace300 tis.Včetně NZÚ
Podřezání domu100 tis.
Voda a kanalizace170 tis.
Topení rozvod, kotel, bojler230 tis.bez radiatorů
Miako Heluz strop 1np90 tis.pouze materiál
Miako Heluz strop 2np90 tis. pouze materiál
Miako Heluz přístavba70 tis.pouze materiál
Elektro rozvody
Orientační nacenění prací a materiálu 2024/2025
Jan D.
Jan D.

"The only real security that a man will have in this world is a reserve of knowledge, experience, and ability."

Articles: 841

Leave a Reply

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *