Hrubý zápisník postupu nákupu a rekonstrukce RD jak se bude odvíjet
Idea
Koupit RD, rekonstruovat, dole udělat 1kk byt, nahoře 3kk včetně zvětšení podkroví.
Přístavbou vznikne terasa propojená s horní úrovní zahrady s přímým napojením do podkrovní části.
Časosběr
2.7.2024 – Inzerát s nemovitostí na Sreality
17.7.2024 – Prohlídka objektu v šíleném stavu, nabídka reálné ceny objektu
20.7.2024 – Velice hrubá kalkulace na potřebných nákaldů na opravu, a kde na to sehnat finance. Bohužel bez podrobné stavební dokumentace nikdo neni schopen nic nacenit.
26.7.2024 – Domluvena finální cena za RD dle požadavku prodávající, nižší o 500tis z původní ceny
8.8.2024 – Podpis a zaplacení rezervace cca 170tis
13.8.2024 – poptání architektů o návrh RD s přístavbou a dodání dokumentace pro stavební povolení a realizační dokuemntaci
14.8. – Notář poslal návrh kupní smlouvy k revizi
15.8. – dohledání možností dotačních programů
22.8. – nacenění přípravy vstupů pro NZÚ dotací cca 60tis.
28.8. – Kupní smlouva všechny podklady pro HÚ jsou připravené, čeká se naschválení bankou
3.9. – popdis HÚ
4.9. – poslání zástavy bytu na Katastr, povinné pojistění nemovitosti bytu
5.9. – podpis Kupní smlouvy a Hypotečního úvěru s bankou
6.9. – poslání požadavku načerpání HÚ, poslán doplatek k ceny
12.9. – podání zápisu na katastr zprostředkovatelem M&M
13.9. – potvrzení příchozích financí na Úschovní účet
20.-22.9. první úpravy kopání podlah v přízemí
25.9. – odvoz zbylého nábytku a bordelu – kontejner 10m3
27-29.9. – vykopání podlahy -40cm 2x kontejner 5m3, stržení starého stropu
9.10. – Nemovitost v Katastru převedena
9.10. – Převod energií a VAK také dokončen
10.10. – Druhý návrh 3D vizualizace dokončen dle komentářů k prvnámu nástřelu
12.10. – Diskutujeme skladbu podlah, zachycení vrstev k základu a propojení izolace + v jaké úrovni podřezat barák
11.10. – Další již pátý kontejner objednán na víkend, likvidace bordelu ze stropních konstrukcí a podlah. Podání opravené zástavní smlouvy na katastr kterou podělala banka 🙂
20.10. – Další kontejner č.6 naplněn, výkop podlah dočištěn, již musíme rozseknout kde bude rozvod akanlizace, tím pádem finální umístění toalet a přípojek odpadů v přízemí. Poptal jsem realizaci izolace HW-system pro instalaci plechů do spodní části zdiva. Staré řešení Itongu s profuk mezerou muselo pryč.
4.11. – Začalo obkopání zadní části, bohužel pouze ručně, uličku na straně jsme zaházeli pro možnost svozu kamene a hlíny. HW systém nelze aplikovat jelikož je z druhé strany zdi kámen. Musí se podřezat.
11.11. – pokračuje kopání zadní části, jeden roh domu jsme podbetonovali C30/37 pro jistotu jelikož byla na straně domu prasklinka na vnější fasádě. Trámy v přízemí vypadají OK, musíme odkrýt všechny napojení do zdiva.
22.11. – jsme na kontejneru číslo 13, podlaha v přízemí je v podstatě připravena na skladbu štěrk a beton a na podřezání domu diamantovým lanem 🙂 Zadní část je odkopána do 180cm ještě zbývá tak půl metru dolu. Poptáno nacenění podřezání cca 100tis
30.11. Instalace Gutta H06 pro izolaci proti radonu, objednání kari sítí a všeho potřebného k prvnímu betonování, posun v dokumentaci projektu, návštěva stavebního úřadu na konzultaci.
8.12. Betonování, pokračování izolační zdi ze ztraceného bednění, otevření podlahy v 1np a kontrola trámů, čištění pozemku, atd.
14.12. Obkopání bočních stran domu pro podbetonování a přípravu pro podřezání, podřezání domu diamant lanem, začištění po řezu, příprava na izolace vně základu domu, další odvoz kontejneru
21.12. Čistění po podřezání domu, přibetonování zadní izolační zdi, umístění hromosvodu, zazdívání otvorů a začišťování zdí
23.12. shození stropu 1np. , příprava rampy na odvoz sutě již podruhé :), další řady izolační zdi, čištění pozemku, natažení vnitřní izolace na podlahy pro příprav na zdění
to be continued …
Vtupy pro banku
- Doložení příjmu
- Doložení, že prodávající je svobodná
- Dodání SJM ověřené notářsky
- Odhad ceny nemovitosti RD který na hypoteční úvěr nestačil
- Odhad na byt který pokryje krytí HÚ, vše online po emailech, a doložit foto, kupní smlouvu bytu, dispozice a rozměry. Odhad KB krytí bytem pokryje HÚ.
- Občanka manželky
- Naplánování fixace HÚ preference je na 3 roky díky vysokému úroku aktuálně kolem 5%
- Podání zástavy na byt na katastr
- Podpis manželky, že souhlasí se zástavou bytu
- Pojištění nemovitosti bytu u KB
Smlouvy rezervační a kupní
- M&M nechce brát žádná rizika na svoji stranu, změny v rezervačce jsou skoro nemožné
- Veškerá rizika nese kupující, velice vágní definice případných extra nákladů při nedokončení koupě RD
- M&M neumožňuje do Rezervační smlouvy vložit již návrh kupní smlouvy, opět vystavuje kupujícího riziku
- Poskytnutí podkladů pro banku před podpisem Rezervační smlouvy takřka nemožné 🙁
- Zprostředkovatel deleguje náhodně zvoleného Zmocněnce z řad advokátů a koncipientů
- Úschovní účet není u M&M, doložit pojistění účtu nemožné ….
Příprava na rekonstrukci
Červenec 2024 zakreslení orientační dispozice přístavby
Otelefonování a schůzky se sousedy
Potřeba podepsat souhlas s rekonstrukcí od sousedů
14.8.2024 – Schůzka na stavebním úřadě, co vše bude potřeba doložit k rekonstrukci a následnému stavebnímu povolení
1.10. – Poslaná první dokumentace na stavební úřad e-mailem, dnes je 22.11. zatím bez reakce
Příprava dokumentace
15.8.2024 – poptávka tří architektů o nacenění návrhu RD včetně přístavby, dokumentace pro stavební povolení a realizační dokuementace. Současně již někteří architekti s realizačním teamem nabíyejí přípravu podkladů pro dotace NZÚ. Ideálně tyto aktivity Stavební povolení a NZÚ spojit
13.9. vyhodnocení nabídek projektantů a finální výběr dodavatele dokumentace
- Návrh místností, 3D rendering, Architektonické řešení
- Dokumentace pro stavební povolení
- Prováděcí dokumentace
Cena orientačně – celkem 300tis včeně dotace NZÚ
- Všeobecná část + arch. stavební řešení (části A., B., C. D.1.1) – 95 tis. Kč
- Stavebně konstrukční část, tj. „statika“ (D.1.2) – 24 tis. Kč
- Požárně bezpečnostní řešení (D.1.3) – 8 tis. Kč
- Profese (D.1.4)
– ZTI (vnitřní vodovod+kanalizace) – 24 tis Kč
– EL (vnitřní elektrorozvody) – 12 tis. Kč
– ÚT (vytápění) – 12 tis. Kč
- Ostatní doklady, posudky a pod.
– PENB (průkaz energetické náročnosti) – cca 7 tis. Kč
Cena za odborné konzultace a poradenství, vypracování posudků a jinou odbornou činnost, je dle náročnosti v rozsahu 1250-2500 Kč/hod. + doprava.
11.22. Dokumentace prošla už několika změnami hlavně týkající se skladby podlahy a výškou jejich jednotlivých částí.
28.11.Konzultaci se stavebním úřadem a územním plánováním velice doporučuji již v přípravné fázi. Zvláště u rekonstrukce můžete narazit na problematiku při schvalování rekonstrukce vs. stavebního povolení kdy již musíte splňovat nebo následovat nové normy a z toho vyplívající požadavky. Požadavky na parkovací místa apodobné jsou docela zarážející.
Stavební povolení
to be continued …
Dotace NZÚ
Jak je získat a co to stojí
Na základě reference poptán https://www.entact.cz/entact-kontakty.html Jakub Hrachový
Vstupy potřebné pro dotaci seznam pošle
Po dodání stavební dokumentace upraví použité materiály vhodné pro dotační programy
Vyrobí kalkulaci
Zpracuje požadavek na NZÚ
Možné dotace do 750tis, cena za zpracování cca 60-70tis.
Realizace rekonsturkce
Povolení rekonstrukce – hotovo
Vybourání podlah – hotovo
Izolace podřezání
Hydroizolace interier = trubka podel zdí, provrtat 8mm, položit ke stěnám
Spodní kanalizace
Štěk
Beton
Rozvody voda
Rozvody topení
Rozvod plyn
to be continued …
Realizace přístavby
Základy
Hrubá
TZB
Elektro
Voda
Plyn
Odpady
Splašková voda
Střecha a izolace
to be continued …
Řešení oprav izolací domu
Okopání zdi pod terénem, 2 vrstvy svislé hydroizolace z vnější strany, vevnitř udělat vnitřní drenáž podél stěn vyvedenou do komína na odvětrání.
Podlahy v domě vybourat na úroveň základu, dům podřezat nebo na narazit plechy pod úroveň podlah a zevnitř napojit izolace podlah viz. link.
Drenáž kolem domu.
Z venku a zevnitř použít Styrexon https://www.youtube.com/watch?v=HJTmgEk25G8
Vnitřní stěrky pak Kabe Farben https://www.youtube.com/watch?v=xRpgZ4fjgB0
Kniha Rekonstrukce domu obsahuje dost užitečných infomací, doporučuji https://www.venkovskydum-eshop.cz/
Dořešit
Rozvod internetu
Odtah spodní koupelny
Zpevnění stropních trámů v 1np
Překlad nad okny v přízemí
Cenovky celků
Podřezání domu
| Celek | Cena | Komentář |
| Projektová dokumentace | 300 tis. | Včetně NZÚ |
| Podřezání domu | 100 tis. | |
| Voda a kanalizace | 170 tis. | |
| Topení rozvod, kotel, bojler | 230 tis. | bez radiatorů |
