Hrubý zápisník postupu nákupu a rekonstrukce RD jak se bude odvíjet
Idea
Koupit RD, rekonstruovat, dole udělat 1kk byt, nahoře 3kk včetně zvětšení podkroví.
Přístavbou vznikne terasa propojená s horní úrovní zahrady s přímým napojením do podkrovní části.
Časosběr administrativa
2.7.2024 – Inzerát s nemovitostí na Sreality
17.7.2024 – Prohlídka objektu v šíleném stavu, nabídka reálné ceny objektu
20.7.2024 – Velice hrubá kalkulace na potřebných nákaldů na opravu, a kde na to sehnat finance. Bohužel bez podrobné stavební dokumentace nikdo neni schopen nic nacenit.
26.7.2024 – Domluvena finální cena za RD dle požadavku prodávající, nižší o 500tis z původní ceny
8.8.2024 – Podpis a zaplacení rezervace cca 170tis
13.8.2024 – Poptání architektů o návrh RD s přístavbou a dodání dokumentace pro stavební povolení a realizační dokuemntaci
14.8. – Notář poslal návrh kupní smlouvy k revizi
15.8. – Dohledání možností dotačních programů
22.8. – Nacenění přípravy vstupů pro NZÚ dotací cca 60tis.
28.8. – Kupní smlouva všechny podklady pro HÚ jsou připravené, čeká se naschválení bankou
3.9. – Podpis hypotečního úvěru
4.9. – Poslání zástavy bytu na Katastr, povinné pojistění nemovitosti bytu
5.9. – Podpis Kupní smlouvy a Hypotečního úvěru s bankou
6.9. – Poslání požadavku načerpání HÚ, poslán doplatek k ceny
12.9. – Podání zápisu na katastr zprostředkovatelem M&M
13.9. – Potvrzení příchozích financí na Úschovní účet
20.9. – První úpravy kopání podlah v přízemí
9.10. – Nemovitost v Katastru převedena
9.10. – Převod energií a VAK také dokončen
10.10. – Druhý návrh 3D vizualizace dokončen dle komentářů k prvnámu nástřelu
12.10. – Diskutujeme skladbu podlah, zachycení vrstev k základu a propojení izolace + v jaké úrovni podřezat dům
10.12. – Finální podoba dokumentace domu po rekonstrukci, dále nutno posbírat schvalovačky
15.1. – Podmínky dotačních programů se změnili , haha …
30.1. – Podpos schválení souseda pro stavební povolení, ještě je potřeba podpis druhého souseda
to be continued …
Realizace rekonsturkce
Kompletní postup je zaznamenán po dvoutýdeních cyklech zhruba zde.
Povolení rekonstrukce – hotovo
Vybourání podlah – hotovo
Izolace podřezání – hotovo
Hydroizolace 1np. – 100mm trubka podel zdí, provrtat 8mm, položit ke stěnám, přes to Iglu system – hotovo
Spodní kanalizace – hotovo
Rozvody voda – probíhá
Rozvody topení – probíhá
Rozvod plyn – probíhá
Rekonsturkce dřevěného stropu nebo Miako
Vyzdění vnitřních příček 1np. – hotovo
to be continued …
Vtupy pro banku
- Doložení příjmu
- Doložení, že prodávající je svobodná
- Dodání SJM ověřené notářsky
- Odhad ceny nemovitosti RD který na hypoteční úvěr nestačil
- Odhad na byt který pokryje krytí HÚ, vše online po emailech, a doložit foto, kupní smlouvu bytu, dispozice a rozměry. Odhad KB krytí bytem pokryje HÚ.
- Občanka manželky
- Naplánování fixace HÚ preference je na 3 roky díky vysokému úroku aktuálně kolem 5%
- Podání zástavy na byt na katastr
- Podpis manželky, že souhlasí se zástavou bytu
- Pojištění nemovitosti bytu u KB
Smlouvy rezervační a kupní
- M&M nechce brát žádná rizika na svoji stranu, změny v rezervačce jsou skoro nemožné
- Veškerá rizika nese kupující, velice vágní definice případných extra nákladů při nedokončení koupě RD
- M&M neumožňuje do Rezervační smlouvy vložit již návrh kupní smlouvy, opět vystavuje kupujícího riziku
- Poskytnutí podkladů pro banku před podpisem Rezervační smlouvy takřka nemožné 🙁
- Zprostředkovatel deleguje náhodně zvoleného Zmocněnce z řad advokátů a koncipientů
- Úschovní účet není u M&M, doložit pojistění účtu nemožné ….
Příprava dokumentace
15.8.2024 – poptávka tří architektů o nacenění návrhu RD včetně přístavby, dokumentace pro stavební povolení a realizační dokuementace. Současně již někteří architekti s realizačním teamem nabíyejí přípravu podkladů pro dotace NZÚ. Ideálně tyto aktivity Stavební povolení a NZÚ spojit
13.9. vyhodnocení nabídek projektantů a finální výběr dodavatele dokumentace
- Návrh místností, 3D rendering, Architektonické řešení
- Dokumentace pro stavební povolení
- Prováděcí dokumentace
Cena orientačně – celkem 300tis včeně dotace NZÚ
- Všeobecná část + arch. stavební řešení (části A., B., C. D.1.1) – 95 tis. Kč
- Stavebně konstrukční část, tj. „statika“ (D.1.2) – 24 tis. Kč
- Požárně bezpečnostní řešení (D.1.3) – 8 tis. Kč
- Profese (D.1.4)
– ZTI (vnitřní vodovod+kanalizace) – 24 tis Kč
– EL (vnitřní elektrorozvody) – 12 tis. Kč
– ÚT (vytápění) – 12 tis. Kč
- Ostatní doklady, posudky a pod.
– PENB (průkaz energetické náročnosti) – cca 7 tis. Kč
Cena za odborné konzultace a poradenství, vypracování posudků a jinou odbornou činnost, je dle náročnosti v rozsahu 1250-2500 Kč/hod. + doprava.
11.22. Dokumentace prošla už několika změnami hlavně týkající se skladby podlahy a výškou jejich jednotlivých částí.
28.11.Konzultaci se stavebním úřadem a územním plánováním velice doporučuji již v přípravné fázi. Zvláště u rekonstrukce můžete narazit na problematiku při schvalování rekonstrukce vs. stavebního povolení kdy již musíte splňovat nebo následovat nové normy a z toho vyplívající požadavky. Požadavky na parkovací místa apodobné jsou docela zarážející.
15.12. Dokumentace skoro ve finální podobě pro podání žádosti o stavební povolení
Stavební povolení
30.1.2025 – Podpos schválení souseda pro stavební povolení, ještě je potřeba podpis druhého souseda
to be continued …
Dotace NZÚ
Jak je získat a co to stojí
Na základě reference poptán https://www.entact.cz/entact-kontakty.html Jakub Hrachový
Vstupy potřebné pro dotaci seznam pošle
- Po dodání stavební dokumentace upraví použité materiály vhodné pro dotační programy
- Vyrobí kalkulaci
- Zpracuje požadavek na NZÚ včetně předschválení
Možné dotace do 750tis, cena za zpracování cca 60-70tis.
Řešení oprav izolací domu
Okopání zdi pod terénem, 2 vrstvy svislé hydroizolace z vnější strany, vevnitř udělat vnitřní drenáž podél stěn vyvedenou do komína na odvětrání.
Podlahy v domě vybourat na úroveň základu, dům podřezat nebo na narazit plechy pod úroveň podlah a zevnitř napojit izolace podlah viz. link.
Drenáž kolem domu.
Z venku a zevnitř použít Styrexon https://www.youtube.com/watch?v=HJTmgEk25G8
Vnitřní stěrky pak Kabe Farben https://www.youtube.com/watch?v=xRpgZ4fjgB0
Kniha Rekonstrukce domu obsahuje dost užitečných infomací, doporučuji https://www.venkovskydum-eshop.cz/
Dořešit
Rozvod internetu
Odtah spodní koupelny
Zpevnění stropních trámů v 1np. nebo výměna za Miako Heluz/Prefabeton
Překlad nad okny v přízemí
Cenovky celků
Podřezání domu
| Celek | Cena | Komentář |
| Projektová dokumentace | 300 tis. | Včetně NZÚ |
| Podřezání domu | 100 tis. | |
| Voda a kanalizace | 170 tis. | |
| Topení rozvod, kotel, bojler | 230 tis. | bez radiatorů |
| Miako Heluz strop 1np | 90 tis. | pouze materiál |
| Miako Heluz strop 2np | 90 tis. | pouze materiál |
| Miako Heluz přístavba | 70 tis. | pouze materiál |
| Elektro rozvody | ||
